原题:住宅租赁引进集体建设用地住宅企业和有利住宅租赁市场的广阔天地关闭。国土部、住房建设部前几天在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市积极开展集体建设用地租赁住房试验，制定了试验方案。
业内人士指出，引进集体建设用地不仅不利于减少试验城市租赁源的供应，提高土地的效率，转录土地价值，还为发展长期租赁公寓业务市场需求的研发企业，特别是民营住宅企业，获得了新的机会。从降低土地成本、提高预期收益来看，集体建设用地的入市，将来很可能悄悄地改变房地产企业的发展模式。北上广等13个城市进入首次试点租赁的最高定性，从中央到地方，大力发展住宅租赁市场的各种政策密集发表。
从出售租赁住宅建设专用地块到宣布租赁同权，从12个人口流入的大中城市多项措施延缓住宅租赁市场发展到本次13个城市试验集体建设用地建设租赁住宅，政策力量和影响范围大大延长。记者注意到，7月20日九部委发布的《关于人口流入大中城市减缓住房租赁市场发展的通报》中，超大城市、特大城市可以根据国土部、住房建设部的统一工作配置，积极开展利用集体建设用地建设租赁住房的试验工作。与当时宣布的12个试验城市名单相比，在此次确认的13个试验城市中，北京、上海新进入，四大一线城市只有深圳少。
根据分析家的说明，深圳的集体建设用地主要是城中村，现在深圳的城中村土地已经大部分用于建设租赁住宅，不出试验名单的影响不大。根据试验方案，试验城市不应识别项目审查、项目竣工检查、项目运营管理等规范程序，建立慢慢审查地下通道。完善集体建设用地规划许可制度，前进统筹规划、专业布局、统筹管理，统筹涉及建设标准。
试点项目区域不宜基础设施完善，医疗、教育等公共设施设施齐全，符合城镇住房规划设计相关规范。对于主体角色的定位，村镇集体经济的组织可以自己开发运营，也可以通过港龙、大股东等方式建设运营集体租赁住宅。集体租赁住房，不得遵守法律法规和租赁合同誓言，租赁代理。出租的集体出租房，可不可以转租。
同时，探索租金构成、监测、指导、监督机制，避免租金异常变动，确保市场稳定运营。探索确保承租人获得基本公共服务的权利。
通过改革试验，在试验城市顺利运营集体租赁住宅项目，完善规则，构成可复印、可推进的改革成果，受托建设城乡统一建设用地市场。低成本的土地有利于住宅企业的考试，易居研究院副院长杨红旭指出，新的政策目的是从土地供应末端进一步加强租赁源的建设和供应。目前，大城市面临着国有用地不足的问题，为了不断扩大土地供应，其中一个可以活跃国有库存用地，如工业用地的研究开发、现场改建，其二是在村镇集体建设用地中寻求新的住宅租赁用地来源，最后构筑租赁住宅来源的扩大。
在这方面，一些城市已经尝试了很多年，但进展缓慢。这项政策远远慢于预期，具有很强的象征意义。明源房地产研究院首席研究员刘策显然，在原土地转让模式下，租赁用地的供应不被允许。这不仅影响了短期土地转让金的收益，地方政府也有可能缺乏积极性，同时受到低租赁比的限制，研究开发企业也没有投入的积极性。
但是，集体建设用地的入市，对各方来说没有损失，相反(对于村镇集体、研发运营企业来说)是相当大的机会。因为土地成本相对较低，幅度降低租赁运营的前期成本。专业从事房屋租赁业务会显得盈利，开发商不会大力紧贴，抢这块蛋糕。
一位开发人员告诉记者，在一线城市，土地成本占研究开发总成本的50%左右，税收成本占20%左右，集体建设用地这两个成本相当低。因此，对于开发租赁住宅的企业，年化投资回报率应达到5%。
影响是一种趋势。租赁住宅来源的减少，从购买到租赁的市场需求转移，现在的二手商社的销售可能是利益因素，但是于研究开发企业来说是商机。杨红旭回应，参与其中的开发人员将与村镇集体开展利益分开。
应对，民营住宅企业的兴趣不大。最近，上海转让的几个租赁住宅专用地，都是国有企业夺取的，门槛很高。
但是，这次在集体建设用地建设租赁住宅的大门关闭后，为民营企业获得了展开空间。特别是在这方面有战略拒绝的企业，将来会积极参加。
这项政策可能会改变房地产经纪人的研发运营模式。上海中原房地产市场分析师卢文希回答说，从趋势来看，住宅企业逐渐改变研究开发模式。
一线城市可以开发的土地更有限，特别是在上海，研究开发的边界已经确定，库存市场占主导地位。上市公司从去年下半年开始，绿地控股投身于长期租赁公寓。绿地控股董事长张玉良昨天在拒绝接受记者采访时作出了反应，这次试验是土地制度和住宅制度改革的一部分。
租赁住宅市场是件好事，不利于降低租赁成本。最近上海为了建设租赁住宅带来了很多优质的土地，我们都参加了。如果在集体建设用地方面有机会，我们也一定会参与。
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