(原题:房地产市场长期机制最重要的一步)前几天，住宅建设部发表的《住宅租赁和销售管理条例(原稿印刷)》明确提出了现在租赁和销售市场不规范的不道德要求和处罚方法。业内人士指出，这是住房租赁市场管理首次降至条例高度，也是房地产管理长期机制的一部分。
自去年年底中央经济工作会议明确表示，房子是用来寄居的，不是用来油炸的，人们对此定位非常期待。会议也明确提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、法律等手段，减缓研究建立符合国情、适应环境市场规律的基础制度和长期机制，诱导房地产泡沫，避免大幅下跌。
长期机制的明确建议非常适当，因为中国局部城市房价下跌太慢，已经影响了中国金融的稳定性和实体经济的发展。房地产市场的长期机制应该是一个组合拳，包括各种手段。例如，减缓住房租赁市场法律，加强机构化、规模化租赁企业的发展，加强住房市场监督和整顿，规范研发、销售、中介等市场主体的不道德，宏观管理货币，微信政策反对合理的住房购买，同时严格允许信用资金作为投资投机性住房购买。
另外，长期的机制还包括拒绝地方政府，使地方政府胜过主体的责任，有可能把控制住宅价格作为地方政府的审查体系。此次实施的租赁和销售管理条例是建立长期机制的最重要的一步。2003年实施的《国务院关于增进房地产市场持续健康发展的通报》(国发200318日，全名18日文件)，核心思想是增加保障性住宅在住宅市场的比例，特别强调房地产在国民经济快速增长中的支柱产业地位。2007年，一些城市房价下跌后，国务院实施了解决问题的城市低收入家庭住宅困难的几点意见(国发200724日，全名24日文件)，核心内容特别强调住宅确保，除市场化外，政府还有助于确保中低收入阶层的市场需求。
在市场化和确保的定位之间，住宅制度大大平衡。这种确保是多层次的，要多管齐下，在一定程度上在住宅交易市场开展控制，开始推荐租赁市场。住房系统主要由所有权住宅、租赁住宅和保障住宅构成。
租赁住宅领域在房地产管制中仍处于支配地位。这一部分是由于，与房地产销售市场相比，租赁住宅市场的对立并不十分引人注目，租赁人不受房价慢慢下跌的影响。完善租赁市场的意义，在某种程度上规范租赁市场(例如各种价格混乱、信息不平面等)，向租赁市场表现出更好的诗意，作为房地产长期机制中最重要的部分，分担部分住宅确保的功能。完善的租赁市场也可以让大人们解决问题，买房子不是满足市场需求的唯一方法。
据有关测算，2000年中国住房租赁比例仅为20.55%，到2010年中国住房租赁比例仅为0.5%，约为21.05%。在高房价的情况下，通过租赁市场减轻部分住宅市场的需求和压力，有较小的操作者空间。
住房租赁市场的完善，必须以公租、廉租为起点。在许多国家，公共租赁住房是一个国家公共住房的最重要组成部分，政府获得一定比例的公共租赁住宅是通行的做法。因此，我国完善租赁市场也不应拒绝在当地大力实施公营住宅供应，考虑通过法律解决问题的道德风险。不仅是公租，市场租赁源也要开展集约管理。
《条例》对租赁市场的支持很明显。例如，住房租赁企业依法享受金融、税收、土地等优惠政策，租赁人与租赁人签订多年住房租赁合同，签订3年以上住房租赁合同，各地政府不得反对政策。这次完善租赁市场，个人手中可租赁住宅的集约租赁也不会变大。
根据有关机构的估计，目前中国66%的租赁住宅集中在个人手中，规模化、集约化程度低。如何集约和规范管理这些可租房源，需要实施条例的实施细则。
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